Panduan SITU Terlengkap 2025: Pengertian, Syarat, Biaya, dan Bedanya dengan SIUP

Bingung soal labirin perizinan usaha di Indonesia? Anda tidak sendirian. Salah satu izin fundamental yang sering menjadi pertanyaan, terutama bagi pengusaha pemula, adalah legalitas lokasi bisnis. Inilah peran krusial dari Surat Izin Tempat Usaha (SITU).

Banyak yang menganggapnya sepele, namun tanpa SITU, bisnis Anda berisiko menghadapi sanksi, kesulitan mendapat pinjaman, bahkan penutupan paksa.

Artikel pilar ini akan membedah tuntas segala hal yang perlu Anda ketahui tentang SITU. Mulai dari pengertian surat izin tempat usaha yang paling dasar, fungsi vitalnya, syarat lengkap, panduan cara membuatnya, hingga perbedaan jelasnya dengan SIUP yang sering tertukar. Anggap ini sebagai peta jalan Anda menuju lokasi usaha yang 100% legal dan aman.

Membedah Tuntas: Apa Itu Surat Izin Tempat Usaha (SITU)?

Secara sederhana, Surat Izin Tempat Usaha (SITU) adalah surat izin resmi yang dikeluarkan oleh Pemerintah Daerah (Pemda) tingkat Kabupaten/Kota yang menyatakan bahwa sebuah lokasi atau tempat layak dan sah untuk dijadikan sebagai lokasi kegiatan usaha.

Gunakan analogi ini: Jika KTP adalah identitas diri Anda, maka SITU adalah 'KTP' untuk lokasi usaha Anda. Dokumen ini menjadi bukti bahwa tempat bisnis Anda—baik itu ruko, kantor, pabrik, atau gudang—telah memenuhi standar dan peraturan yang ditetapkan.

Fokus utama SITU adalah pada aspek lokasi. Izin ini memastikan bahwa pendirian usaha Anda di lokasi tersebut:

1. Tidak melanggar Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) yang telah ditetapkan oleh pemerintah daerah.
2. Tidak menimbulkan gangguan atau dampak negatif yang merugikan bagi lingkungan sekitar (misalnya, polusi suara, limbah, atau lalu lintas).

Jadi, SITU adalah tentang "di mana" Anda berbisnis, bukan "apa" bisnis Anda.

Lebih dari Sekadar Kertas: 6 Fungsi dan Manfaat Utama Memiliki SITU

Mengurus SITU bukan sekadar formalitas birokrasi. Dokumen ini memiliki fungsi surat izin tempat usaha yang sangat strategis dan memberikan banyak manfaat bagi kelangsungan bisnis Anda.

1. Bukti Legalitas Tempat Usaha yang Sah
   Ini adalah fungsi paling fundamental. Dengan SITU, Anda memiliki bukti kuat bahwa lokasi usaha Anda diakui secara hukum oleh pemerintah setempat, melindungi Anda dari potensi sengketa atau penertiban di masa depan.
2. Syarat Wajib untuk Mengurus Izin Lain
   Di banyak daerah, SITU menjadi dokumen prasyarat untuk mengurus perizinan lainnya yang lebih spesifik, seperti Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP) versi lama, Izin Usaha Industri (IUI), atau Tanda Daftar Usaha Pariwisata (TDUP).
3. Meningkatkan Kredibilitas di Mata Klien dan Investor
   Bisnis yang memiliki legalitas lengkap, termasuk SITU, akan terlihat lebih profesional dan tepercaya. Ini adalah nilai tambah yang signifikan saat bernegosiasi dengan klien besar, calon investor, atau mitra bisnis strategis.
4. Memudahkan Akses Permodalan ke Bank
   Lembaga keuangan seperti bank hampir selalu mensyaratkan kelengkapan izin usaha saat Anda mengajukan pinjaman modal kerja atau investasi. SITU adalah salah satu dokumen kunci yang akan mereka verifikasi.
5. Memberikan Perlindungan dan Kepastian Hukum
   Jika terjadi sengketa terkait lokasi usaha (misalnya, keluhan dari tetangga), SITU menjadi senjata utama Anda untuk membuktikan bahwa usaha Anda telah disetujui oleh otoritas yang berwenang.
6. Syarat untuk Mengikuti Tender atau Proyek Pemerintah
   Untuk bisa berpartisipasi dalam lelang atau tender proyek pemerintah, kelengkapan izin usaha adalah syarat mutlak. Tanpa SITU, perusahaan Anda akan langsung didiskualifikasi dari tahap administrasi.

Dasar Hukum Surat Izin Tempat Usaha

Penting untuk dipahami bahwa tidak ada satu Undang-Undang nasional tunggal yang secara spesifik mengatur SITU. Dasar hukum SITU utamanya adalah Peraturan Daerah (Perda) di masing-masing Kabupaten atau Kota.

Hal ini berarti persyaratan, prosedur, biaya pembuatan SITU, dan bahkan format suratnya bisa berbeda-beda antara satu daerah dengan daerah lainnya. Oleh karena itu, langkah pertama yang paling bijak adalah memeriksa situs web atau mengunjungi kantor Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP) di wilayah Anda.

Syarat Lengkap Mengurus SITU Terbaru (Format Checklist)

Meskipun dapat bervariasi, secara umum berikut adalah dokumen-dokumen yang menjadi syarat SITU. Gunakan daftar ini sebagai checklist awal Anda.

☐ Dokumen Pribadi Pemilik / Penanggung Jawab

• Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) pemilik atau direktur.
• Fotokopi Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) pribadi.
• Pas foto berwarna terbaru (biasanya ukuran 3x4 atau 4x6).

☐ Dokumen Badan Usaha (jika bukan perorangan)

• Fotokopi Akta Pendirian Perusahaan dan SK Kemenkumham (untuk PT atau CV).
• Fotokopi NPWP Badan Usaha.

☐ Dokumen Terkait Lokasi Usaha

• Bukti kepemilikan tempat: Fotokopi Sertifikat Hak Milik (SHM) jika milik sendiri, atau Perjanjian Sewa-Menyewa jika menyewa.
• Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) yang sesuai dengan peruntukan usaha.
• Fotokopi bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir.
• Surat Keterangan Domisili Usaha (SKDU) dari kelurahan/desa setempat.
• Surat Izin Gangguan (HO) - Catatan: Di banyak daerah, Izin HO telah dihapus dan fungsinya dilebur ke dalam izin lingkungan lain sesuai semangat penyederhanaan izin. Pastikan untuk memverifikasi ini di DPMPTSP daerah Anda.

☐ Dokumen Pelengkap Lainnya

• Formulir Permohonan SITU yang telah diisi lengkap (tersedia di kantor DPMPTSP).
• Denah atau sketsa lokasi usaha.
• Surat pernyataan tidak keberatan dari tetangga sekitar (khusus untuk usaha yang berpotensi menimbulkan gangguan).

[Pro Tip]

Sebelum datang ke kantor dinas, siapkan semua dokumen dalam bentuk digital (hasil scan PDF atau JPG). Ini akan sangat memudahkan Anda jika ternyata pendaftaran di daerah Anda sudah bisa dilakukan secara online atau untuk keperluan arsip pribadi.

Panduan Lengkap: Cara Mengurus SITU Step-by-Step

Secara umum, ada dua jalur untuk mengurus SITU.

1. Jalur Offline (Konvensional)

Ini adalah cara tradisional yang masih berlaku di banyak daerah. Beginilah cara membuat SITU secara offline:

1. Datang ke Kantor DPMPTSP: Kunjungi kantor DPMPTSP (Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu) di tingkat Kabupaten/Kota Anda.
2. Ambil dan Isi Formulir: Mintalah formulir permohonan SITU kepada petugas, lalu isi dengan data yang benar dan lengkap.
3. Serahkan Berkas Persyaratan: Lampirkan semua dokumen dari checklist di atas bersama dengan formulir yang sudah diisi. Petugas akan memverifikasi kelengkapannya.
4. Tunggu Jadwal Survei (Jika Diperlukan): Untuk beberapa jenis usaha, tim dari dinas terkait akan melakukan survei langsung ke lokasi Anda untuk memastikan kesesuaian data dengan kondisi di lapangan.
5. Lakukan Pembayaran Retribusi: Jika semua berkas dan hasil survei dinyatakan layak, Anda akan diminta untuk membayar retribusi resmi. Besarannya ditentukan oleh Perda. Simpan bukti bayar baik-baik.
6. Tunggu Penerbitan SITU: Setelah pembayaran dikonfirmasi, Anda hanya perlu menunggu SITU Anda diterbitkan. Waktu tunggunya bervariasi, bisa beberapa hari hingga beberapa minggu.

2. Jalur Online dan Peran OSS

Dengan adanya sistem Online Single Submission (OSS), proses perizinan usaha di Indonesia menjadi lebih terintegrasi. Meskipun SITU adalah izin spesifik daerah, OSS berperan sebagai gerbang utamanya.

Saat ini, legalitas usaha dimulai dengan pendaftaran di OSS untuk mendapatkan Nomor Induk Berusaha (NIB). NIB ini berfungsi sebagai identitas tunggal pelaku usaha dan juga berlaku sebagai Tanda Daftar Perusahaan (TDP), Angka Pengenal Impor (API), dan Akses Kepabeanan.

Untuk izin lokasi seperti SITU, alurnya seringkali menjadi:

1. Daftarkan usaha Anda di sistem OSS untuk mendapatkan NIB.
2. Sistem OSS akan mengidentifikasi izin lanjutan yang dibutuhkan berdasarkan skala dan jenis usaha Anda, termasuk izin daerah seperti SITU atau Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR).
3. Proses selanjutnya mungkin diarahkan ke sistem perizinan online milik Pemda setempat yang sudah terintegrasi dengan OSS.

Jangan Tertukar! Inilah Perbedaan SITU dan SIUP

Ini adalah sumber kebingungan paling umum. Banyak pengusaha mengira SITU dan SIUP itu sama. Padahal, keduanya sangat berbeda. Berikut tabel perbandingan perbedaan SITU dan SIUP yang jelas:

Aspek	Surat Izin Tempat Usaha (SITU)	Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP)
Fungsi Utama	Memberikan izin untuk lokasi/tempat berdirinya usaha.	Memberikan izin untuk kegiatan/aktivitas usaha di bidang perdagangan.
Objek yang Diizinkan	Bangunan fisik tempat usaha (ruko, kantor, pabrik, gudang).	Kegiatan jual beli barang atau jasa.
Fokus Izin	Tata ruang, lingkungan, dan potensi gangguan sekitar.	Klasifikasi jenis perdagangan (KBLI).
Instansi Penerbit	Pemerintah Daerah (DPMPTSP Kabupaten/Kota).	Diterbitkan melalui sistem OSS oleh Pemerintah Pusat (BKPM).
Bentuk Saat Ini	Dokumen fisik/digital terpisah dari Pemda.	Sudah tidak terbit terpisah. Fungsinya telah digantikan oleh NIB untuk usaha perdagangan.
Masa Berlaku	Terbatas, biasanya 3 tahun dan wajib diperpanjang.	Berlaku selama usaha masih berjalan (melekat pada NIB).

Singkatnya: SITU mengurus izin "rumahnya", SIUP (NIB) mengurus izin "penghuninya" untuk berdagang.

Studi Kasus: Contoh Praktis Kebutuhan SITU

Mari kita lihat sebuah contoh surat izin tempat usaha dalam skenario nyata.

Ibu Budi ingin membuka sebuah restoran keluarga di ruko yang ia sewa di kota Depok. Ruko tersebut berada di kawasan komersial.

1. Pertama, Ibu Budi mendaftarkan usahanya di OSS dan mendapatkan NIB. NIB ini sudah mencakup legalitas dasar untuk kegiatan usaha perdagangannya (menggantikan SIUP).
2. Namun, untuk memastikan ruko tersebut legal untuk dijadikan restoran, ia wajib mengurus SITU ke DPMPTSP Kota Depok.
3. Ia melampirkan surat sewa ruko, IMB ruko, surat keterangan domisili, dan dokumen pribadi.
4. Setelah disurvei dan dinyatakan layak (tidak mengganggu tetangga, sistem pembuangan limbahnya baik), DPMPTSP Kota Depok pun menerbitkan SITU untuk restoran Ibu Budi.

Kini, bisnis Ibu Budi legal dari dua sisi: kegiatan usahanya (lewat NIB) dan lokasi usahanya (lewat SITU).

Pertanyaan Umum (FAQ) Seputar SITU yang Jarang Dibahas

1. Berapa biaya resmi pembuatan SITU?

Biaya pembuatan SITU sangat bervariasi karena ditetapkan oleh Perda masing-masing. Biayanya dihitung berdasarkan faktor seperti luas tempat usaha dan jenis usaha. Rentangnya bisa mulai dari ratusan ribu hingga beberapa juta rupiah. Selalu tanyakan rincian biaya resmi di loket DPMPTSP untuk menghindari pungli.

2. Berapa lama masa berlaku SITU dan bagaimana cara perpanjangannya?

Umumnya, masa berlaku SITU adalah 3 tahun. Perpanjangan SITU harus dilakukan sebelum tanggal jatuh tempo, biasanya 1-2 bulan sebelumnya. Proses perpanjangannya mirip dengan pembuatan baru, namun terkadang lebih sederhana jika tidak ada perubahan data yang signifikan.

3. Apakah usaha online dari rumah tetap perlu SITU?

Tergantung skala dan kebijakan daerah. Untuk usaha skala mikro yang dijalankan di rumah tinggal dan tidak menimbulkan gangguan (misalnya, dropshipper, penulis konten, desainer grafis), umumnya tidak diwajibkan memiliki SITU. Namun, jika usaha rumahan Anda sudah berskala besar, mempekerjakan karyawan, atau menyebabkan lalu lintas barang yang padat, Anda mungkin perlu mengurusnya.

4. Bagaimana jika SITU hilang atau rusak?

Segera urus surat keterangan kehilangan dari kantor kepolisian terdekat. Bawa surat tersebut beserta fotokopi SITU lama (jika ada) dan dokumen identitas ke kantor DPMPTSP untuk mengajukan permohonan penerbitan ulang.

5. Apa sanksi jika usaha berjalan tanpa SITU?

Sanksinya bersifat administratif dan bertahap. Mulai dari surat peringatan tertulis, pembekuan kegiatan usaha sementara, penyegelan tempat usaha, denda administratif, hingga pencabutan izin usaha lainnya.

Kesimpulan: Amankan Lokasi Usaha Anda Sekarang Juga!

Surat Izin Tempat Usaha (SITU) bukanlah sekadar formalitas yang merepotkan. Ia adalah fondasi legalitas yang melindungi aset terpenting Anda: lokasi tempat bisnis Anda beroperasi. Dengan memahami pengertian surat izin tempat usaha, fungsi, syarat, dan cara membuatnya, Anda selangkah lebih maju dalam membangun bisnis yang kuat, kredibel, dan aman secara hukum.

Jangan menunda legalitas. Bisnis yang hebat dimulai dari fondasi yang kokoh.

Jangan tunda lagi, segera periksa persyaratan SITU di daerah Anda untuk bisnis yang aman dan legal!

Lokasi:

Berbagi :